Immobilien geerbt in Österreich – Das sagt das Gesetz
Immobilien geerbt in Österreich.
Das sagt das Gesetz.
Immobilien gelten als sichere Wertanlage, die langfristig regelmäßig Erträge abwerfen und in Gegenüberstellung mit anderen Investitionsmöglichkeiten oftmals nicht nur ihren Wert halten, sondern im Laufe der Zeit durch die Erhöhung der Lagepreise auch zu Vermögensvermehrung führen. Aus diesen und weiteren Gründen eignen sie sich ideal zur Altersvorsorge. Nicht selten werden Immobilien von einer Generation zur nächsten weitervererbt. In Österreich gelten diesbezüglich bestimmte gesetzliche Regelungen, die im Zuge eines Immobilienerbes beachtet werden müssen.
Nach dem Verlust eines geliebten Menschen rücken die gesetzlichen Vorgaben in Bezug auf die Besteuerung des Erbes und weitere Bestimmungen oftmals in den Hintergrund. Noch komplizierter ist es, wenn kein Testament vorliegt. In diesem Artikel werden Ihnen die wesentlichen gesetzlichen Regelungen im Zusammenhang mit einem Immobilienerbe nähergebracht.
1. Die Erbreihenfolge bei Immobilien
Sollte im Testament nichts Gegenteiliges festgehalten sein, so verfügen Kinder der verstorbenen Person über das Recht, das Haus oder die Wohnung anteilig zu erben. Dies trifft jedoch nicht zu, wenn der zweite Elternteil noch in dieser Immobilie lebt. Denn in solch einer Konstellation steht dem zweiten Elternteil das Haus zu.
Komplexer wird es, sobald es sich um nicht-verheiratete Lebenspartner:innen handelt. Diese werden zwar seit dem Jahre 2017 per Gesetz nicht mehr als Fremde klassifiziert, erhalten jedoch nicht dieselben Rechte wie verheiratete Paare. Ihnen wird es bis zu zwölf Monaten nach dem Todesfall gestattet, in der Immobilie weiterhin zu wohnen. Diese Berechtigung erhalten sie jedoch nur dann, wenn sie nachweislich mindestens drei Jahre mit der verstorbenen Person zusammenlebten. Diese Regelung trifft nicht zu, wenn der:die nicht-verheiratete Lebenspartner:innen im Testament Berücksichtigung findet, indem ihm beispielsweise ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnrecht zugesprochen wird.
Grundsätzlich wird die Erbfolge wie folgt geregelt: An erster Stelle stehen die Kinder, an zweiter Reihe Enkelkinder, danach Eltern der verstorbenen Person, Geschwister der verstorbenen Person, Kinder oder Enkel der Geschwister und schließlich die Großeltern, deren Kinder oder Enkel. Der letzte Personenkreis in der Erbfolge wird durch die Urgroßeltern repräsentiert.
Diese Personen kommen jedoch nicht in Besitz des gesamten Vermögens. Beispielsweise erhalten die Kinder der verstorbenen Person zwei Drittel des Gesamtvermögens und der:die Ehepartner:in ein Drittel.
Das gesetzliche Erbrecht wird stets dann angewandt, wenn weder Testament noch Erbvertrag angefertigt wurden. Nicht-verheiratete Lebenspartner:innen, die nicht zuvor explizit schriftlich berücksichtigt wurden, werden erst in dem Fall erbberechtigt, wenn es keine gesetzlichen Erben:innen gibt, da das Erbe ansonsten an den österreichischen Staat fallen würde.
Sollte es sowohl einen:eine nicht-verheirateten Lebenspartner:in als auch einen:eine Ehepartner:in geben, weil beispielsweise die Scheidung noch nicht rechtskräftig vollzogen wurde, wird der:die Ehepartner:in als erbberechtigt angesehen.
2. Uneinigkeit der Erben:innen
Leider kommt es nicht selten zu Streitigkeiten oder Uneinigkeit in Bezug auf das Immobilienerbe. Beispielsweise könnte es zu Konflikten in Hinsicht auf die weitere Nutzung der Immobilie kommen: Wird diese verkauft? Wollen Erben:innen selbst in diese einziehen? Oder soll die Immobilie saniert und zur weiteren Vermietung an Dritte eingesetzt werden?
Grundsätzlich gilt, dass jeder:jede Erbe:in frei über den Erbanteil der Immobilie bestimmen kann und darf. Dieses Recht besteht jedoch nur begrenzt, solange die andere Erben:innen in der Ausübung ihrer Rechte nicht nachteilig beeinflusst werden.
Eine Möglichkeit solche Uneinigkeiten aus der Welt zu schaffen, besteht darin, störende Erben:innen auszubezahlen. Diese Option kann jedoch oftmals nicht ergriffen werden, da dies entweder nicht im Sinne des:der Erben:in ist oder die finanziell verfügbaren Mittel solch einen Weg nicht zulassen.
Ein weiterer Lösungsweg wird dadurch repräsentiert, dass jedem:jeder Erben:in das Recht, Teilungsklage einzureichen, zukommt. Im Zuge dieses Prozesses werden die Verhältnisse zwischen den Erben:innen neu arrangiert.
3. Übernahme von Rechten und Pflichten
Ein Immobilienerbe kann auch mit Belastungen einhergehen. Sämtliche Schulden, die in Verbindung mit dieser Immobilie stehen, als auch sonstige Verbindlichkeiten müssen im Zuge eines Erbes übernommen werden. Auch etwaige Hypotheken gehen im Zuge eines Erbes auf die erbende Person über. Sie müssen daher stets bedenken, dass der Antritt eines Erbes nicht zwingend zu einer positiven Vermögensvermehrung führt.
Im Zuge eines Verlassenschaftsverfahren, welches automatisch durch ein Gericht nach dem Todesfall eingeleitet wird, werden erbberechtigte Personen über das hinterlassene Vermögen und die damit einhergehenden Rechte und Pflichten informiert. Dies trifft selbstverständlich auch auf die hinterlassenen Immobilien zu. Am Ende dieses Verfahrens werden diese Personen dazu aufgefordert, eine bedingte oder unbedingte Erbantrittserklärung oder einen Verzicht bekannt zu geben. Dies muss innerhalb einer Frist von mindestens vier Wochen beginnend ab dem Zeitpunkt der Aufforderung erfolgen. Sobald das Erbe angetreten wird, gehen an den Rechtsnachfolger sowohl das Vermögen als auch die damit verbundenen Belastungen über.
4. Eintragung in das Grundbuch
Wenn Sie sich dazu entscheiden, das Erbe einer Immobilie anzutreten, fordert das Gesetz eine Eintragung des:der neuen Eigentümers:in in das Grundbuch innerhalb einer Frist von einem Jahr.
5. Steuern und Gebühren im Zuge des Erbes einer Immobilie
Bei Immobilien, deren Verkehrswert über 250.000 Euro und unter 400.000 Euro liegt, werden die ersten 250.00 Euro mit 0,5 Prozent und die übersteigende weitere Summe mit 2 Prozent multipliziert.
Bei Immobilien, die einen Verkehrswert von mehr als 400.000 Euro aufweisen, wird die Grunderwerbssteuer ebenfalls gestaffelt ermittelt: Bei den ersten 250.000 Euro erfolgt eine Multiplikation mit 0.5 Prozent, bei den weiteren 150.000 Euro wird dieser Rechenvorgang mit 2 Prozent fortgesetzt und bei der restlichen übersteigenden Summe muss mit 3,5 Prozent multipliziert werden.
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