Immobilien als Anlage: Das müssen Sie beachten
Immobilien als Anlage:
Das müssen Sie beachten
Viele Investoren:innen überlegen sich, wie sie ihr Geld vernünftig und nachhaltig einsetzen. Und das egal, ob mit einem Nachlass oder mit Erspartem. Weder Festgeld noch Tagesgeld bieten nennenswerte Zinserträge. Zudem wollen sich viele Privatinvestoren:innen nicht auf die Börsenschwankungen einlassen. Der Immobilienmarkt ist eindeutig beliebter, wobei neben den Privatpersonen auch Experten:innen das Betongold bevorzugen. Doch es gibt Bedingungen, unter denen Immobilien als Anlage sinnvoll sind und das müssen Sie beachten.
Wann lohnt sich ein Investment in Immobilien?
Die Europäische Zentralbank (EZB) hält den Leitzins seit mittlerweile fünf Jahren bei unter null Prozent.
Diese traumhaften Bedingungen für Privatpersonen und Experten:innen sind ein Grund für die Beliebtheit von Immobilieninvestments. Ein weiterer ist die Tatsache, dass mit Festgeld und Tagesgeld die anderen vergleichsweise sicheren Anlagemöglichkeiten keine nennenswerten Zinserträge ermöglichen. Die andere Seite der Medaille sind die stark gestiegenen Immobilienpreise. Umso mehr gilt es zu evaluieren, wann sich Immobilien als Anlage lohnen, und dazu gilt es diverse Punkte zu beachten. Die Liegenschaft sollte etwa sowohl eine attraktive Lage als auch eine gute Substanz haben. Zudem müssen die Rendite und das Risiko den Vorstellungen des:der Anlegers:in entsprechen. Diesbezüglich sollte der Mietpreismultiplikator im Idealfall nicht höher als 30 sein.
Immobilien als Anlage: Beachten Sie die Lage
Bei Immobilieninvestments spielt die Lage des Renditeobjekts die Schlüsselrolle schlechthin. Sie entscheidet darüber, ob sich die Immobilie als Anlage nachhaltig durch Wertzuwachs rentiert und ob Sie sich auf konstante Mieteinkünfte ohne größere Ausfälle freuen dürfen. Hierbei gilt, an die Perspektive potenzieller Mieter:innen zu denken. Die Attraktivität der Lage hängt von mehreren Faktoren ab. Diesbezüglich sollten Sie sich sowohl mit der Mikrolage als auch mit der Makrolage befassen.
Hinsichtlich der Mikrolage gilt es beispielsweise zu evaluieren, welchen Eindruck die Gegend macht und ob sie zur Zielgruppe passt. Während für ältere Mieter:innen ein ruhiges Gebiet adäquater ist, sind für Familien mit Kindern Schulen, Kindertagesstätten und Spielplätze wichtig. Zudem sind Einkaufsmöglichkeiten, Allgemein- und Fachärzte, gute Lokale, die Anbindung zu den öffentlichen Verkehrsmitteln und die Parkplatzsituation wichtige Punkte. Mindestens genauso ausschlaggebend ist die Makrolage. Mit einem zunehmenden Wachstum der Gegend wachsen auch die Wertsteigerungschancen. Hierbei gibt es drei Schlüsselfaktoren. Diese wären die Perspektive für die Region, die Bevölkerungsentwicklung und der Leerstand bei Mietwohnungen.
Bei einer besseren Lage sind die Kaufpreise höher und die Renditen niedriger. Die Alternative sind Immobilieninvestments in einer weniger überteuerten Region mit höheren Renditen. Hier müssen Sie bei Immobilien als Anlage beachten, ob die Rendite und das Risiko Ihren Vorstellungen entsprechen.
Ebenfalls essenziell: der Zustand und die Bauweise
Darüber hinaus ist auch die Liegenschaft selbst ein entscheidender Faktor. Die aussichtsreichste Makrolage und die attraktivste Mikrolage bewirken wenig, wenn etwa das Wohnhaus in einem schlechten Zustand ist und die Immobilie überteuert ist. Die Beurteilung der Bausubstanz ist allerdings nicht für jeden Immobilieninteressenten ohne Weiteres möglich. Deshalb, weil nicht alle potenziellen Käufer:innen das nötige Fachwissen haben, um den Zustand und den Kaufpreis fachgerecht zu beurteilen. Aus diesem Grund sollten Sie eine Fachkraft konsultieren. Das müssen Sie vor allem bei Immobilien in Altbauten als Anlagen beachten.
Außerdem empfehlen wir Ihnen einen Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen von Mehrfamilienhäusern. Dort finden Sie Hinweise, wo es Probleme im Haus gab und welche Arbeiten durchgeführt wurden. Für einen tiefer gehenden Eindruck hinsichtlich der Bauausführung bietet sich ein Einblick in die Ausführungspläne und Grundrisszeichnungen an. Grundsätzlich hat eine Liegenschaft eine Lebensdauer von 80 Jahren. Im Rahmen dieses Zeitraums sind sämtliche Gewerke zu erneuern, um die Lebensdauer zu verlängern.
Immobilien als Anlage: Beachten der Energieeffizienz und Ausstattung
Ein weiterer wesentlicher Faktor ist die Energieeffizienz, wobei Sie diese speziell vor dem Kauf von oder in einem Altbau prüfen sollten. Deshalb, weil es in den Energieeinsparverordnungen (EnEV) (In Deutschland gültig)diverse Regeln hinsichtlich der energetischen Sanierung von Immobilien gibt. Zusätzlich zum Kostenaufwand für die Isolierung oder den Kesseltausch entstehen auch erhebliche Zusatzkosten für die Wärmegewinnung.
Ebenso sollten Sie vor dem Kauf einer Immobilie beachten, welche Ausstattung die Liegenschaft bietet. Wie bei der Lage gilt es zu evaluieren, ob sie für die Zielgruppe adäquat ist. Gibt es für ältere Menschen oder Personen mit Beeinträchtigungen passende Vorkehrungen? Sind für Kinder Spielmöglichkeiten im Garten und/oder im Innenbereich vorhanden? Stehen etwa eine Waschküche oder ein Fahrradraum zur Verfügung?
Wann ist der Kaufpreis für eine Liegenschaft angemessen?
Beim Kauf einer Immobilie als Anlage sollten Sie außerdem beachten, dass der Kaufpreis nicht überteuert ist und dass sie möglichst lange zu guten Konditionen vermieten werden kann. Bei der Evaluierung ist der Mietpreismultiplikator, oder Vervielfältiger, hilfreich. Damit erfahren Sie die Anzahl der erforderlichen Jahresnettomieten, um das Anlageobjekt inklusive der Neben- und Modernisierungskosten zu finanzieren. Wie bereits erwähnt sollte der Mietpreismultiplikator nie höher als 30 sein. Zudem liegt er durchschnittlich bei 25. Allerdings sollten Sie im Hinterkopf behalten, dass eventuelle Mietausfälle und Steueraspekte nicht mit einberechnet sind.
Immobilien als Anlagen: Beachten Sie die Berechnung der Rendite
Ein weiterer Schlüsselfaktor, den Sie beim Kauf einer Immobilie als Anlage beachten müssen, ist die Rendite. Wie bereits angesprochen, muss diese ebenso wie das Risiko den Vorstellungen des:der Investors:in entsprechen. Hierbei muss Ihnen klar sein, dass die Rendite primär von den Mieteinnahmen sowie von den Nebenkosten abhängt. Zudem unterscheiden wir zwischen der Brutto- und der Nettorendite. Hierbei lässt sich die Bruttorendite am einfachsten berechnen. Sie ist die Summe der Jahresmieteinnahmen und des Marktwerts der Liegenschaft. Angenommen, Sie erhalten 15.000 Euro Jahresmieteinnahmen und die Immobilie weist einen Marktwert von 300.000 Euro auf. Damit würde die Bruttorendite fünf Prozent betragen.
Allerdings berücksichtigen Sie damit keine Kosten wie den Erwerbsaufwand. Letzterer setzt sich aus dem Kaufpreis, den Notarkosten, dem Grundbucheintrag, der Grunderwerbssteuer und dem Maklerhonorar zusammen. Außerdem müssen Sie für die Berechnung des Mieterlöses von der Jahreskaltmiete etwa die Betriebs- und Reparaturkosten abziehen. Zudem muss realistischerweise ein Prozentsatz der Jahreskaltmiete abgezogen werden. Die Mietausfallquote hängt von Lage zu Lage ab. Weiters müssen Sie Aufwendungen für Zinsen und Darlehenstilgung sowie die Steuervergünstigungen miteinbeziehen. Letztendlich ist die Nettorendite das Ergebnis der Rechnung Netto-Mieterlös durch die Investitionskosten mal hundert.
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